78.8亿，全部溢价成交，2019年苏州第2场土拍继续火爆！
与苏州2019年首场土拍仅相隔短短一周，今日（1月11日）苏地网挂6号公告土拍再启，苏州主城区4宗宅地开拍！吴中3宗，相城1宗，总出让面积23.9万㎡，总建筑面积49.9万㎡，总起始价64.5亿元。地块分布于尹山湖、木渎、元和、甪直板块，其中40号万业西地块是在3号公告土拍中流拍后重新挂牌。4宗宅地均已成功出让，总揽金78.8亿。
无论从成交价还是溢价率来看，万业西地块都是本场的热门地。该地块起拍楼面价13865元/平，成交楼面价17868元/平，成交总价40.6亿，溢价率29%，距离指导楼面价只一步之遥。该地块引得15家房企74轮竞价，最终由龙湖、首开联合竞得。
说到龙湖首开联合之作，已有姑苏古城豪宅项目首开龙湖天赋。该项目于2017年2月15日拿地，总价17.5亿元，楼面价17467元/平。2018年12月首次开盘入市，均价35632元/平，依托项目自带天街商业，2、5号线双轨交优势，完善的配套加之姑苏情怀，去化成绩较为理想。
此外，木渎、甪直地块均拍出20%上下的高溢价，均由旭辉摘得。旭辉连下两子成赢家。即便是此前土拍遇冷的相城核心区域，出让地块多为底价成交或流拍。此次，相城元和地块亦有13轮竞价，成交楼面价17946元/平，溢价率7%，由金辉收入囊中。
在2018年二季度以来土地市场持续低温的背景下，本场土拍却延续了2019年首场土拍热度，众多深耕型品牌房企积极报名，拿地热情高涨，动辄数十轮竞价，溢价率整体较高。
究其原因，其一是跟这次出让的土地本身有关系。本次出让的四宗地块，多为热门板块优质地块。除万业西地块存量稀缺，少有竞品外，其余三宗地块周边均有不少存量，未来入市压力并不小。但从起拍价来看整体不高，尚有一定的溢价空间。
其二是市场指导价空间不小。本次竞拍的宅地，指导价空间设置较大，竞价空间足且不会较容易到达现房标准，一定程度上提高房企拿地意愿。
其三是年初房企的资金环境有所宽松。正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款。
其四，作为楼市风向标，土拍的回暖，也昭示着房企对2019年市场环境有信心。
苏地2018-WG-40号地块
通达路东侧、东方大道南侧
万业西地块位于吴中郭巷，靠近独墅湖，交通便利。流拍再挂牌，指标未调整、楼面价未变，容积率2.2。与前年9月九龙仓竞得的商住24号地块（起拍价19000元/㎡，成交价26901元/㎡）相距3公里左右。九龙仓地块所处为吴中中心，周边配套稍好，容积率为1.8。
地块附近万业湖墅金典二手房挂牌均价23534元/平，万科湖西玲珑的二手房挂牌均价为32389元/平。区域内在售新房不多，目前仅个别老盘在售，星港湾壹号12月成交均价24547元/㎡，建发独墅湾12月成交均价25466元/平。
比较而言，万业西地块成交楼面价17868元/平，总价40.6亿可谓不低，还需配建幼儿园。近年来独墅湖西热度较高，承接大量园区外溢客户，但学区配套还有待完善。
特殊条件：地块内需独立设置一所幼儿园，用地面积不低于3200平方米，建筑计容面积不小于2200平方米。规模不低于2轨6班，与首期住宅同步交付使用。幼儿园方案报审时需提供教育部门意见，建成后无偿移交属地政府，产权归属地政府所有。
按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付，并须按照不低于1000元/平方米标准进行前期装修，经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府所有。
苏地2018-WG-41号地块
吴中区木渎镇金猫路西侧、苏福路南侧
41号木渎金猫路地块近邻胥江城、苏大附二院分院、华中师范大学附属木渎南行实验学校（中小学）。
周边环绕5宗地块，其中价格最低的为上坤狮山四季地块，成交楼面价为13170元/㎡，而最高的则是中铁诺德黑松地块，成交楼面价达到28965元/㎡。
地块附近尼盛滨江城二手房挂牌均价20096元/平。区域内在售新房上坤狮山四季12月成交均价25082元/㎡，绿城春江明月12月成交均价18238元/平，中锐星悦湾12月成交均价23423元/平，天地源·拾锦香都12月成交均价19985元/平。
地块起拍价12000元/平较低，跟周边地价房价相比，成交楼面价14194元/平，价格亦不低。
苏地2018-WG-42号地块
相城区元和街道元和塘西、西八路（规划）北
42号元和地块，近邻轨交 2 号线陆慕站，陆慕中心幼儿园、相城实验学校、元和小学等教育配套齐全。三公里范围内有万达、繁花中心、天虹等商业配套。
周边地块价格最低的为天房地块，成交楼面价为18450元/㎡，而最高的为鲁能地块，成交楼面价达26225元/㎡。
地块附近二手房挂牌均价：合景峰汇2万4、5左右，华美家园16799元/平、花南家园18259元/平、御窑花园15398元/平。周边新房姑苏铭著12月成交均价31412元/㎡，该项目去化整体较好，跻身2018年相城区商品住宅金额、面积、套数榜TOP10之列。
地块起拍楼面价16800元/平，为本次挂地最高起拍楼面价。成交楼面价17946元/平，与之前相城高价地楼面价相比，价格尚可。但与周边房价相比，价格也不低。
苏地2018-WG-43号地块
吴中区甪直镇汇凯路南侧、经三路东侧
43号甪直地块起拍楼面价为9000元/平，为本次挂牌起拍楼面价最低，成交楼面价11217元/平，高溢价成交亦在情理之中。周边地块中价格最低的为中梁地块，成交楼面价为10550元/㎡，而最高的为姑苏正弘府项目，成交楼面价达14191元/㎡。
附近新房南山维拉12月均价14740元/平，该项目是区域内唯一有余量的低地价楼盘，预计2019年上半年将实现销售清盘。姑苏正弘府12月均价20400元/平，二手房阳光城丽景湾最新挂牌均价21233元/平。热门潜力板块甪直近靠园区，且周边高技术产业园较多，备受房企和刚需购房者青睐，板块配套有待完善。
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